20220905) 아무거나 하는 돈공부 네번째

내맘대로 돈공부

brebb 2022. 9. 5. 01:34

경매 공부를 시작한 지도 한 달? 정도가 되어간다.

강의를 매일 듣지는 못하지만, 부동산 또는 경매 낙찰 관련 영상을 하루에 하나씩은 보고 있다.

아직 털 끝도 못봤지만 들어보면서 아 경매 세상이 어렵지만 많이 공부하고 근육이 쌓이면 새로운 세상이겠구나...

싶다.

지금은 자본금이 많이 없기에 바로 시작은 어렵지만 ㅠㅠ

꼭 하고싶다!

2022.09.05 경매공부 .

임대차 보호법에 대해 알아보자

임대차 보호법 은 두 가지가 있는데,

주택 임대차 보호법과 상가 임대차 보호법이 있다. 이번에 다룰 것은 주택 임대차 보호법에 대해 알아볼 것이다.

임대차 보호법은 꼭 경매가 아니더라도 임차인이 알아두면 좋을만한 정보이다!

설마님이 유툽 강의 때 알려주신 표를 참고로 하여 정리차 그려보았다. 이모티콘은 윈도우에 있는 기본을 썼다.

이 표를 보고 바로 이해가 갔다. 정말 쉽게 알려주셨... 저도 학원 다니고 싶어요!

이 표를 기준으로 설명을 이어나가겠다.

경매가 된 집에 사는 임차인 권리를 위 표를 기준으로 설명을 하면,

경매가 넘어간 집에 사는 임차인은 대항력이 있느냐 없느냐의 판가름을 처음으로 따진다.

강의에서 대항력은 낙찰자한테 대항한다!라고 하는데, 쉽게 말하면 개길 수 있는 임차인이 있고, 개길 수 없는 임차인이 있다.

개길 수 있는 임차인은? 대항력이 있는 임차인!

여기서 대항력은 계속 나오는 말소기준 권리 즉 첫 근저당(은행 빛)의 날짜보다 이전에 전입신고가 되었다면

대항력이 있고, 전입신고가 말소기준권리보다 뒷날짜이면 대항력이 없다.

대항력이 있는 경우 : 낙찰자가 그대로 인수한다.
대항력이 없는 경우 : 낙찰자가 인수하지 않고, 전입/확정/배당을 모두 신청한 경우에 배당 순위에 들 수 있다.

전입신고일자와 근저당 설정일이 같은 경우는..?

결론은 대항력이 없다 ㅠㅠ

이유는, 근저당 설정일은 당일 신청일부터 효력이 있고, 전입신고일자는 신고일로부터 익일 0시에 효력이 생긴다. (법 3조(대항력 등))

ㄴ 한 예로 실제 근저당 2020/02/10 , 전입신고 2020/02/09 일 경우 이 물건은 대항력이 있을까?

결론은 있다! 전입신고 효력은 2020/02/10이라 근저당 날짜와 같은데, 왜? 라는 궁금증이 생길 것이다.

전입신고는 익일 0시! 근저당은 등기소 문 여는 시간이 오전 9시 이후일 테니.... (실제 이런 사례가 있었다고 한다.)

우선변제권은 임차인이 배당받을 권리를 말한다.

배당 조건은! 주민센터에서 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인에 한해 할 수 있다.

(단, 확정일자는 있고 전입신고 일자는 없다면? 조건에 성립하지 않는다.)

→ 전입/확정/배당 3박자가 다 갖추어져 있어야 우선변제에 해당된다.

단.... 확정일자가 있다고 해서 무조건 100% 돈을 받는 것이 아니고, 얼마 받을지는 각 순위를 쭉~매겨서 해당 순위에 남는 돈에 한해서 받을 수 있다.

임차인이 대항력+우선변제권이 있는 상태에서 배당요구를 해야 한다.

이 때는 등본+부동산 임대차 계약서 두 가지 서류가 꼭 필요하다. (내가 보증금이 얼마고~ 이런 정보가 신고가 되어야 하기 때문이다.)

배당요구 날짜는 꼭! 배당종기일자를 지켜서 제출해야 한다.

여기까지 임대차 보호법에 대해 알아보았다.

다음 포스팅에도 임차인에 대해 적어볼 생각인데, 소액임차인이라는 개념을 공부해보려고 한다.

제발 돈 욕심 + 실천이 오래오래 갔으면 좋겠다.