20220912) 아무거나 하는 돈공부 다섯번째

올해 말? 부터 점점 경매 물건이 많아질 거라고 한다. 

나는 장전된 현금이 얼마 없으니, 있는 예산에 한해서 해야 하지만, 나에게도 기회가 왔으면 좋겠다!

 

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2022.09.12  경매공부 .

 

 

소액임차인(최우선변제)에 대해 알아보자

 

소액 임차인이란, 적은 금액을 보증금으로 계약하고 살고 있는 임차인들에게는, 일정 금액까진 0순위로 보장을 해주는 제도이다. 

 

 

주택임대차 보호법 제8조에도8 나와있다! 

제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

 

년/월/일 + 지역별 저당권 설정일 기준으로 소액 임차인 여부가 결정된다. 

ex) YY/MM/DD 서울의 소액임차인 기준 1억3600이라고 가정할 때, 보증금이 1억 이하이면 소액임차인이어서 0순위로 3600만원을 배당받을 수 있다. 단, 1억 10이면 초과이기 때문에 소액임차인 기준에 포함되지 않는다. 

 

설마님 유툽 강의에서 위 사례가 있어 가져와봤다. 

물론 동일한 내용이나, 형식은 변경을 하였다. 

 

왼쪽 사례의 경우, 낙찰금액이 1억으로 가정할 때, 저당권 1억 주면 2/3순위는 배당을 못 받는데!

소액임차인이 있는 경우, 먼저 해당 임차인 3400을 떼주고 남는 돈 6600만 저당권을 받을 수 있다.

그럼 낙찰금액이 2억이라면 3/4 순위 사람들에게는 어떻게 될까?

1/2순위는 당연히 받고, 남은 금액에 4360에 대해서 3/4순위가 나눠갖게 되는데,

여기서 1번에서 받았던 임차인이 배당요구를 했는지 안 했는지 여부에 따라 4번 가압류 순위가 받는 돈이 달라진다!

소액임차인은 배당요구를 했다면, 최우선 변제받은 3400 외 남은 1600에 대해서는 동일하게 받을 수 있고,

배당요구를 하지 않았다면 이 금액은 받을 수 없게 된다. 

4순위인 가압류는 3번에서 배당신청을 했다면 3순위 배당 후 남는 금액을 받고, 배당신청을 하지 않았으면 4360을 받을 수 있다. 

꼭.. 임차인은 경매 번외로 소액 임차인이라고 하더라도 전입/확정/배당요구를 모두 해놓자! 

 

방빼기란?
은행에서 대출 해줄 때 소액임차인이 들어올 금액만큼 덜 주는 상황을 말한다. 
즉, 집주인이 대출 받을 시점(저당권)의 해당 건물의 최우선 변제만큼 제외하고 나머지만 대출해준다.
대출 시 '우린 방빼기 안해요.' '방빼기 들어갑니다~' 라는 말을 한다고 하니, 알아둬도 좋을 듯 하다. 

ex) 2010. 2억 근저당 시행 → 2010 서울 7500(전세금액)/2500(최우선변제액) 제회한 1억7500 대출 

 

 

이번 사례는, 낙찰가가 3800밖에 되지 않는다. 

이럴 경우, 일반 순위로는 저당권 3000주고 나머지 임차인 800 배당, 압류 3순위는 못 받는 경우였는데,

소액임차인에 해당되어 0순위로 1600을 줘야 하는 상황이다.

그럼, 저당권이 3000 이상으로 많은 경우는 은행이 돈을 많이 못 돌려받는데,

이때 은행이 손해를 많이 보니까 소액임차인은 우선변제금의 1/2만 받을 수 있다. (이런 경우는 거의 없다고들 한다.) 

 

과밀억제권역에 대해 알아보자. 

 

2020 창업진흥원 페이스북 이미지 활용

 

위 그림처럼 서울 근처면 다 과밀 억제권역으로 보면 된다. 

 

변제금 체크 Point!
1. 지역 : 물건지 주소
2. 담보물건 (저당권) 설정일 
* 임차인의 전입 날짜가 아닌, 저당권 설정일 기준으로 최우선 변제금을 봐야 한다.

 

한 집에 Sharehouse 개념으로 여러 명이 들어와서 사는 경우가 있는데.. 

이럴 경우에는 경매로 넘어가면 소액 임차 조건에 부합한다면 누구에게 줄까? 

결론은 조건만 맞으면 둘 다 받을 수 있다. 아래 사례를 보자. 

 

 

두 가지 사례 모두 소액 임차의 경우 사례인데, 이런 경우는 짜고 치는 고스톱이 많다고 한다. 

경매 개시일이 (사례 1 경매 개시일 : 05.06.16 / 사례 2 경매 개시일 : 12.03.29) 전입 날짜와 얼마 차이가 나지 않는데, 이럴 경우.. 본인의 지인 이름을 넣어놓고, 소액 임차 명목으로 은행에게 갈 낙찰 금액을 본인이 가져가는 경우도 있다. 

해당 경우가 난 몰라서 안 할 것 같지만 왕왕 사례가 나와,

은행에서 5~10년 전부터는 디폴트로 배당 배제신청을 무조건 넣는다고 한다.

(단, 법원에서 100% 은행의 요구를 들어주는 아니고, 임차인의 손을 들어주는 경우도 있다.) 

 

* 소액 배당금은 압류 대상이 아니다. 
제6조(압류금지 보장성 보험금 등의 범위) ① 법 제246조제1항제7호에 따라 다음 각 호에 해당하는 보장성보험의 보험금, 해약환급금 및 만기환급금에 관한 채권은 압류하지 못한다.

* 배당배제신청이란? 
은행에서 소액임차인 허위인 거 같은데, 배당을 빼주세요! 하고 법원에 신청하는 것이다. 

 

이제 점점 머릿속이 하얘진다...

9월부터는 점점 바빠지는데 잘 포스팅 해볼 수 있겠지 ㅠㅠ 

다음 포스팅은 임차인이 여러 명일 경우를 이어서 좀 더 해볼 생각이다.