20220917) 아무거나 하는 돈공부 여섯번째

나는 언제쯤 경제적 자유를 누릴 수 있을까?

공부를 매일 한두 시간씩 하려고 노력은 하지만...

학업과 회사와 돈공부를 다 같이 하려니 맘처럼 잘 되지 않는다 ㅠㅠ 

그래도 틈틈히 기회가 왔을 때 잡으려면 공부를 하려고 한다. 

 

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2022.09.17  경매공부.

 

 

임차인이 많은 경우와 안분배당에 대해 알아보자.

 

 

안분배당이라는 단어를 들었을 때, 음? 그게 뭐지 어려운데! 

지레 겁을 먹고 강의를 들었다. 

정말 설마님은.. 개념을 쉽게 잘 설명해주시는 것 같다! 

 

안분배당을 알아보기 전에 경매공부 5번째에 이어 소액 임차인이 많은 경우 케이스를 몇 가지 더 보겠다. 

 

1. 임차인이 많은 경우

 

 

소액 임차인 케이스에서 임차인이 많은 경우

 

Case1. 낙찰가가 2억 / 보증금이 2억 안에서 해결이 될 때 (단, 근저당 잡힌건 없을 경우를 말함)

• 보증금이 동일할 때 : 소액배당금 표 기준에 맞는 대로 똑같이 받으면 됨
• 보증금이 서로 다를 때 (단, 소액 임차인 기준일 경우만을 생각함) : 1-1과 동일하게 다 같이 받음

Case2. 낙찰가가 1억 / 보증금이 1억 안에서 해결이 안 될 때

• 보증금이 동일할 때 : 배당재원 2억 중 2/1인 1억으로 실제 배당을 1:1:1로 나눔
• 보증금이 서로 다를 때 (단, 소액 임차인 기준일 경우만을 생각함) : 배당재원 2억 중 2/1인 1억으로 실제 배당을 1:1:1로 나눔
  
  • 보증금이 서로 다른데, 그중 임차인 한명의 보증금이 너무 작다면? (1000) : 최대 배당이 아닌 본인이 낸 금액 안에서 최대 보증금인 1000만 받음

2. 안분배당

쉽게 이야기하면, 경매 낙찰이 되고서 배당순위를 나열한 후에 동순위가 있을 경우, 동순위끼리 평등하게(안분)배당을 해준다. 단, 평등하게란, 동순위는 얼마를 받아야 하건 간에 동일한 배당이 아닌, 각자의 비율, 지분대로 나눠준다. 

 

 

왼쪽의 케이스는 임차인이 전입보다 확정을 먼저 받았을 경우이다.

이건 계속 공부했을 때, 배웠던 것처럼 뒤에 있는 날짜로 순위를 둔다.

저당권과 전입 날짜가 같게 되는데, 전입은 익일 0시부터 효력 발생으로 저당권이 먼저!

 

우측의 케이스는 어떨까?

뒤에 있는 확정으로 순위를 두는데, 확정은 당일 효력이 있기 때문에, 저당권과 동순위가 된다. 이럴 때 안분배당을 한다!

 

3. 배당의 방법

 

배당 방식은 각각 배당받는 순위마다 방식을 결정하게 된다. 

(앞에서는 모두 저당권 얘기만 한거고한 거고, 이제 가압류 얘기가 들어간다.)

 

 

1. 순위배당 (우선변제) : 저당권

2. 안분배당 (평등배당) : 가압류

 

순위를 항상 메겨왔던 항목을 계속 물어본다. 순위배당이야? 안분배당이야?

저당권이면 무조건 순위배당이고, 가압류면 아래 순위들에 대한 안분배당이라고 보면 되겠다. 

이해가 당연히 잘 안 갈 테니 아래 사례를 몇 개 들어보겠다. 

 

 

사례를 보면, 근저당은 당연 다 주고, 가압류는 안분배당이 들어간다.

2순위는 가압류이기 때문에 비율이 26:35 /  남은 돈을 가지고 계산하면 900900만 원이 된다.

3순위 남은돈 1200을 준다. 

 

 

4순위까지 늘면 어떻게 될까?

가압류 안분배당은 받을 순위에서 비율만큼 나눠서 받아야 하니까 2/3/4 비율 포함해서 600을 받을 수 있다.

3순위는 소액임차인이여서 최우선으로 받을 돈을 받고, 남은돈이 있으면 4순위로 내려오고, 없으면 못 받는다.

 

 

5순위까지 늘게 되면 4순위와 마찬가지로 똑같이 계산하면 된다.

2/3/4/5 비율을 더하고 본인 비율을 분자로 둔 후, 남은 금액을 곱해주면 450이 가압류에서 받는 금액이 된다. 

근데 여기서 눈치가 빠르신 분들은 순위가 늘수록 가압류가 받을 돈은 점점 줄어드네?

라고 느끼셨을 거다. 

그래서 가압류도 더 많이 받기 위해 순위 꼼수를 쓰는 경우도 있다고 한다. 

 

 

가압류가 여러 번인, 똑같이 하면 된다.

근저당 먼저 주고, 순번 2는 2~5까지 비율 중 본인 비율 xx 남은 돈 = 450

순번 3은 3~5까지 비율 중 본인 비율 x 남은돈 = 600

저당권 B남은 돈 1,050을 받고 5는 남은 게 없으니 받지 못한다. 

 

** 안분배당은 : 가압류는 날짜와 상관없이 비율대로 안분배당한다!

 

- 임의경매 :  채권자가 원할 때는 아무 때나 경매를 채권자 마음대로 넣는다

- 강제경매 : 법원에 허락을 구해야 함
  . 내가 채권자입니다. (증빙필요) → 돈을 못 받았는데, 채무자 집에 압류를 걸어주세요. → 법원에 신청 후 법원이 허락해야 함 (사실 낙찰자 입장에선 공부할 건 없다.)

 

4. 채권의 물권화

 

임차인의 채권은 원래는 채권이었는데,마치 물권처럼 배당을 받는다.