20220919) 아무거나 하는 돈공부 여덟번째

사실 경매만 공부하는 건 아닌데, 요즘 주관심사가 이쪽이다 보니 처음부터 경매만 너무 올린 것 같다 ^^

다른 공부한 것들도 조만간 포스팅을 하도록 해봐야지 😊

 

---

2022.09.19  경매공부.

 

 

전세권에 대해 알아보자

 

1. 전세권이란?

저당권, 압류는 앞에서 계속 다뤘는데, 전세권/가등기/강제경매기입등기는 처음 들어보는 단어였다. 

다시 리마인드 하자면 저당권과 압류는 항상 말소기준 권리를 따라간다!

근저당이 제일 앞에 있으면 그게 말소기준 권리이고, 가압류가 있으면 그게 말소기준권리였다.

그러나 전세권은 맨 앞에 있으면 말소권리가 될 수도 있고 안 될 수도 있다.

 

2. 선순위 전세권

배당요구를 임차인이 했다면 배당을 받고 소멸되고, 배당요구를 하지 않았다면 배당 없이 낙찰자가 인수된다. 

아래 사례를 보고 이해를 해보자. 

 

3. 전세권 사례

 

당연히.. 전세권이 저당권 뒤에 있으면 낙찰자 입장에서는 상관이 없지만, 근저당보다 앞에 있기 때문에 전세권의 경우 배당요구를 했냐 안했냐를 따진다.

전세권 5000은 말소기준 권리가 되고 낙찰되면 이것부터 배당해주고 뒤로는 말소시켜버린다!

 

배당요구를 하지 않은 경우는 어떻게 될까?

배당요구를 하지 않았기 때문에 압류가 말소기준 권리가 된다. 

그리고, 전세권이 남아서 낙찰자가... 인수받는다..... 

그래서 전세권은 서류상 다 쓰여있기 때문에, 내가 해당 물건을 들어가려고 하면 전세권을 보고 인수일 경우, 그 금액만큼 빼고 낙찰금액을 기입하면 된다. 

 

원래 배당요구를 해야 내 보증금, 전세 관련 금액을 알 수 있었는데, 전세권 같은 경우는 배당요구를 하지 않아도 금액을 알 수 있다.

 

만약에, 전세권이 5000인데, 낙찰금액이 3000밖에 안될 경우는 어떻게 될까?

선순위 전세권은 배당요구를 하면 배당받고 소멸이 되지만, 선순위 임차인이 배당요구를 하면 전세가 5000일 때, 3000은 받고 2000은 낙찰자가 인수하게 된다.

 

입찰자는 반드시 기억하자 ★ 
선순위 전세권일 경우, 배당요구 여부 꼭 확인을 하자!

 

4. 정리

 

 

전입이 근저당보다 빠르면 당연히 대항력이 있는 거고,

전입이 전세권보다 늦더라도 내 전세권이기 때문에 대항력이 있는것으로봐야 한다. 

단, 3번째처럼 저당권보다 늦으면 저건 대항력 없다.

여기서의 전제조건은 무조건 전세권이 내 것이어야 한다.  전세권이 제삼자이고, 전입만내꺼면대항력 X는 해당되지 않는다.