20220927) 아무거나 하는 돈공부 아홉번째

요즘 전세사기.. 깡통전세.. 로 얘기가 많다 ㅠ 

관련해서 뉴스, 기사도 많이 나와 한번 포스팅해보려고 한다. 

두세 가지 유투브를 보고 관련 내용을 기반으로 정리를 좀 하였다. 

---

2022.09.27  경매공부.

 

전세 사기에 대해 알아보자. 

 

 

1. 전세란?

원론적인 것부터 먼저 설명하고 시작하자면 전세라는 제도는...

한국에만 있는 신기한 임대차 계약이다. 

2년 동안 내 보증금을 임대인에게 맡기고, 2년 동안 해당 공간을 사용하는 제도라는 것은

모두가 알고 있을 것이니 두줄로 개념 설명은 지나가겠다. 

 

2. 전세사기 유형  

전세를 악용하는 사례가 너무 많다고 한다 ㅠㅠ 

나도 이번 전세사기에 대해 공부하면서 알게 되었지만,

정말 하나도 모르면 당할 수 있겠구나 공부 열심히 해야겠다 라는 생각을 영상 보는 내내 하였다. 

보통 전세사기는 시세 파악이 어려운 빌라에서 많이 발생하는데, 요즘은 아파트/오피스텔도 사기가 이뤄지고 있다고 한다. 

 

1) 깡통전세 : 집값의 시세보다 비싸게 전세를 들어간 것

- 집 값 <전세가< (집값 : 1억 / 전셋값 :2억 인 경우)

: 꼭 근처 시세 파악은 해보고 들어가자! 안 그럼 이런 상황을 경험할 수 있다. 

- 전세가+은행 빛 > 집 값

 

2) 무갭투자 : 집 가격 = 전세가격

정상적인 투자자이면 사실 상관은 없는데, 악용해서 하는 사람들이 있다. 

예를 들면, 신원미상인 사람들이 있는데, 노숙자 or 신용불량자의 명의를 사고 이 명의를 이용해 계약을 시킨다. 

 

3) 대항력 허점 악용 사기

위 돈 공부에서 대항력 및 전입신고 관련 내용은 간단히 다뤘기 때문에, 간단히 설명만 하고 넘어가겠다. 

좀 더 예시가 필요하면 아래 링크를 통해 보고 오면 좋을 것 같다.

 

임차인의 전입신고일자는 효력이 다음날부터 생긴다. 집주인은 이 법을 악용하여 임차인이 이사 온 날 은행에 가서 대출을 한다. 이유는, 전입신고 일자가 다음날부터 생기기 때문에 은행에서는 이걸 알 수 없기 때문이다. 

임대차 보호법 제3조에 보면 이 내용이 있는데, 맹점 중 하나라고 한다 ㅠㅠ 

 

이럴 경우! 전입신고를 같이 이사 오는 사람 중 한 명이라도 이사 가기 하루 전에 해버리면 해당 사례를 줄일 수 있다. 

 

https://brebb.tistory.com/14?category=953846 

20220829) 아무거나 하는 돈공부 세번째

 

4) 신탁사기 : 집주인이 대출을 많이 받고 싶을 경우, 은행에서는 해당 건을 신탁사로 넘겨 집의 소유권을 신탁사가 가지게 됨 

좀 더 풀어서 설명하면,

- 집주인이 대출을 많~이(집값 대비 80~90%) 받고 싶어 은행에 갔다.

- 은행은 집의 소유권을 신탁사로 넘긴다. 

- 대출을 많~이(집값대비 80~90%) 해준다. 

** 이건 대출을 많이 해주면 집주인은 다른 짓을 할 수 있기 때문에 소유권을 신탁사로 넘기는 것이다. 

 

신탁의 경우, 집주인은?  신탁사! 

- 집을 계약할 때, 신탁사와 계약한다. 
- 집주인과 계약 할 경우, 신탁사의 동의가 필요하다. 
- 신탁사의 동의 없이 집주인과 집 계약을 하면? 계약 무효!

TIP : 등기를 떼어보고 등기에 집 소유가 신탁사로 되어있으면 계약은 하지 말자 ★

 

3. 임차인의 권리 

1) 대항력 : 집이 경매로 넘어가서 낙찰자가 임차인을 찾아와 나가라고 하면, 싫어! 할 수 있는 힘 

2) 우선변제권 : 전입/확정일자가 모두 있을 경우 배당 순위에 들어감 

- 낙찰을 받게 되면, 순서에 맞춰서 배당을 해주는데, 임차인도 그 순서로 배당을 해준다. 

(단, 낙찰금액이 임차인 순서 전에 다 배당이 되었으면 못 받는다. )

3) 배당요구 : 임차인이 전입/확정일자가 있는 상황에서 배당요구를 할 경우  

- 내가 살고 있는집이 경매로 넘어갔을 경우

i) 서류 제출 O → 배당 O

ii) 서류 제출 X(단, 자격이 될 시 : 전입/확정일자 모두 있을 경우) → 배당 X

** 여기서 서류제출은 등본(전입일자 有) + 부동산 임대차 계약서 (보증금과 확정일자 有)

 

4. 임차인 권리 보강하는 방법

1) 전세권 : 전세권 설정 당일 즉시 효력 발생 

대항력이 전입신고 한 다음날 발생한다고 했는데, 전세권은 이것을 보완해주는 제도라고 보면 된다.

예로, 아침에 전세권 신청하고,, 집주인이 오후에 대출 실행하면? 세입자가 선순위이다. 

근데 집주인이 등기 지저분해서 잘 안해주려한대요...

2) 전세보증보험 : 전세 계약이 만료되었는데 집주인이 해당 보증금을 반환해주지 않을 경우, 보증사가 대신하여 상환을 책임짐 

이미지 출처: 이코노미스트 중앙시사매거진 전세보증보험

HUG나 서울보증보험에서 전세금에 대해 보험을 들어주는 제도이다. 

임차인 입장에서 해당 제도는 좋은 것 같은데..

요즘 전세사기가 너무 많아져서 보증보험이 피해를 많이 보고 있다고 한다. 

보험 들어줘서 적자가 계속.... 난다고.. ㅠㅠ ( 적자 나면 우리 세금으로 메워지니 사기 제발 없어졌으면!!)

아래 step처럼 내가 계약하려는 집에 보증보험 가능 여부를 HUG나 서울보증보험 같은 데서 조사를 하는데,

승인이 뜨면 계약하면 되는 거고, 거부를 할 경우는.. 절대 들어가면 안 되는 집이다! 

이런 보증 공사에서 대신 알아봐 주니까 잘 모르겠으면 보험 신청을 꼭 해보고 들어가도록 하자!

 

5. 전세사기 안당하는 법

1) 전세보증보험에 든 집에 전세를 계약한다

근데 이런 사례는 요즘 많지 않다고 한다. 

2) 반전세를 구해본다.

전세보단 반전세가... 그래도 돈을 덜 떼이니 안전하니까?

 

 

사기는 정말 눈 뜨고 코베이는 상황이 많아서 치려고 하면 당할 수밖에 없다고 한다.

그래서 그전에 내가 먼저 좀 부동산에 대한 공부를 하고 예방하고 들어가는 경우가 제일 좋겠다!