20220918) 아무거나 하는 돈공부 일곱번째

9/18 경매공부를 해보자!

사실 경매만 공부하는건 아닌데, 요즘 주관심사가 이쪽이다 보니 처음부터 경매만 너무 올린 것 같다 ^^

다른 공부한 것들도 조만간 포스팅을 하겠다. 

 

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2022.09.18  경매공부.

 

 

다가구 권리분석/투자분석에 대해 알아보자.

 

1. 권리분석

 

다가구는.. 임차인이 많으니까 한번 직접 그려보는것도 방법이다.

지하에 몇 명 , 1층에 몇 명 이런 식으로 표의 우측 그림처럼 그럼 머리에 더 잘 그려진다. 

 

1-1. 권리분석 순서

 

새삼스럽게 이제 와서 권리분석 순서를? 할 수도 있겠지만,

위 감정서 기준으로 정리차! 설마님 강의를 들으면서 정리를 해보았다. 

아래 표에서도 보이다시피,

전입/확정 여부에 따라 뒤 배당순위 여부도 보이고, 순서에 따라 얼마를 받아가는지 눈에 쉽게 보일 것이다. 

 

 

표를 보면 2층 임차권자라는 얘기가 있는데,

임차인이 보증금을 못받은채로 이사를 갈 경우, 미리 등재해놓은 경우가 있다. 

 

 

이걸 주택임차권 등기라고 하는데, 이럴 경우 배당요구를 하지 않아도 배당받을 수 있다.

(사실 임차권등기자가 배당요구를 안하면 배당이 나올 수도 있고 안나올 수도 있다고 한다.^^;; (판사마음) → 선순위인 경우, 먼저 법원에 물어보고 입찰하도록 하쟈.. )

 

주택임차권등기?

배당요구를 안 한 부분 중에, 전입, 확정, 보증금과 관련된 정보를 등기에 올려놓는 경우, 전입이 그대로 유지되는 효과가 있어 임차인이 다른 쪽으로 전출하더라도, 추후 경매 시 배당은 그대로 유지가 된다. 
+ 저당권/전세권은 등기를 임차인이 올리려면 무조건 집주인의 허락(인감)이 있어야 한다. 주택임차권등기(임차권등기명령)는 집주인의 허락이 없어도 된다! (단, 2년 만기+보증금을 못 받았다는 내용을 증빙해야 함)

 

2. 투자분석

 

 

다가구는 장기보유를 목적으로가지고 들어가는 케이스인데, 보통 오피스텔이나 아파트는 부동산의 개념이 없다.

근데 다가구 주택은 땅을 사는 것이기 때문에, 보통은 재개발을 노리고 들어가는 경우가 크다.

재개발 구역에 들어가면 좋은 거고,그게 아니더라도, 옆동네 이더라도..

재개발 들어간 구역은 건물을 부수니까 옆으로 전세를 많이 구하러 다니는데,

그러면서 폭등하니 좋은 경우도 있다고 한다. 

근데, 다가구 주택의 투자 포인트는 장기 보유를 깔고, 무피투자 ((내 돈 들지 않고 투자) or 임대수익(짱짱하게!) 두 가지를 놓고 들어가게 된다.

대출 막 받아놓고, 하나도 수익 안 나면 그건 안들어가니만 못하니 잘 보고 하자!

 

차피 고수들의 이야기라… 아직 나랑은 먼 이야기인듯 ㅠㅠ