20220805) 아무거나 하는 돈공부 첫번째

주식/코인의 투자를 2021년부터 진행 중이다. 

코인을 시작으로 작년 4~5월..? 분위기가 너무 좋았던 때 더 올라갈 수 있다는 희망에 붙잡고 있었지만 어려운 시기를 경험해보지 못했던 나는 지금 심각하게 마이너스 수익 중이다... 

물론 빛투로 시작했던 투자는 아니여서 그건 다행이지만 내 전재산의 70%가 주식/코인에 있으니 많은 돈은 아니지만 마이나스 수익인 탓에 한숨만 나오는 하루하루다 ㅠㅠ 

 

사려는 주식/코인 분석을 하고 좋아서샀다면.. 이후로 내가 할 수 있는 건 기도뿐...... 

올라가면 자다가도 기분이 너무 좋지만 나락이면 내 마음도 나락이다 ㅠㅠ 

 

여러 가지 투자를 고민해보던 중 소액으로도 시작해볼 수 있다는 경매가 눈에 들어와서 요새 관심을 가지고 유툽 시청 중이다. 

요즘은 주식/코인을 쳐다도 보기 싫지만... 그래도 봐야겠지 ㅠㅠ 

어떤 사람은 본인 자식이 회사를 가지 않아도 배당금으로 어느정도 먹고살 수는 있게끔 설계를 다 해놨다더라...

주위에 요즘 돈 공부를 하고 실행에 옮기는 사람들이 많다보니 자연스럽게 돈 공부를 하고 있는 것 같다. 

얼마나 갈지는모르겠지만, 꾸준하게 해보고 싶다. 

 

아직 주린이, 부린이, 경린이 보다도 못한 나의 미천한 안목이지만... 하루하루 공부한 내용으로 일기를 써보려고 한다. 

 

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2022. 08. 05 경매 공부. 

 

 

내가 움직일 수 있는 종잣돈 안에서 모든 물건을 본다!

 

경매를 하기 위한 시작 

 

1. 물건 탐색 

많이들 추천하는 1~2회 유찰된 건수만 보지 말고, 감정가(세일하지 않은)에 있는 시세부터 보는 습관을 꼭 들인다. 

부동산의 잠정적, 현재, 미래의 가치가 있는 물건을 찾는 게 중요하다. 

 

금액 포인트 : 내가 굴릴 수 있는 돈에 한해 규모를 정하고 시작한다. 

- 낙찰가에서 30%정도의 자금이 있다면 가능하다. ( 예를 들면, 내가 가지고 있는 돈이 3000이면 1억 정도..로 본다)

 

부동산 물건 탐색 : 사람마다 다르겠지만, 내가 잘 아는 곳부터 시작하자. 

- 내 거주지 반경 

. 이렇게 되면 전국적으로 공부하지 않아도 볼 수 있는 반경이 좀 줄어서 내가 움직일 수 있는 매물을 모두 볼 수 있다. 

. 실거래가를 찍어보고 괜찮다고 생각하면 (감정가 대비 저렴하게 나왔거나, 유찰이 1~2회 되어서 가격이 좀 떨어졌다거나) 더 알아봐야 하는데, 해당 부동산의 등기부 등본을 열어서 갑/을 구의 살아있는 권리 즉, 최초 권리를 찾은 후 말소기준 권리를 찾고 소멸 여부를 대조해본다. (이건 사실 아직 무슨 말인지 잘 모르겠다 ^^)

 

위 부분을 다 보았다면, 두번째로 내가 구매하려는 물건에 거주하고 있는 사람의 대항력도 분석해야 한다. (임차인 대항력 분석) 

. 말소기준권리와 전입일자를 대조하면서 임차인에게 주어야 할 보증금이 나에게 넘어오는지 & 경매 매각절차로 인해서 모두 소멸되는지를 판단해야 한다. 

+ 매각물건 명세서 채무자의 빛이 넘어오는 것들이 추가적으로 어떤것이 있는지 최종적으로 검토한다. 

 

1번이 충족 되었다면 부동산의 가치 분석을 해야 하는데, 

 

2. 물건의 가치분석

- 임장을 나간다! 

. 단 실거래가 호가, 지역별 호재, 유동인구, 수요와 공급 현황 중심으로 실제 수익률을 대조해보고 내가 생각하는 미래가치와 투자 수익을 대조해보면서 나가야 한다. 

+ 임장은 시세분석이 다 끝났고, 공급량과 향후 미래가치판단이 모두 끝난상태에서 가야 한다. 

 

- 출구전략을 최소 2~3개 정도 잡고 진행한다. 

. 토지라면? : 주변 상권에 어울리는 업종을 생각하고 미래의 시뮬레이션 돌려본 후 토지/필지 분할작업을 한다. 

→ 지금보다 임대수익이나 매도차익을 높이는데 주력

. 상가라면? : 평수 개선작업 또는 인테리어를 통해 오피스 사무실로 용도를 바꿔보거나 할 수 있는 생각을 해본다. 

 

3. 경매 금액 

- 주택 기준 (주거를 목적으로)

. 낙찰가의 5% 정도를 부대비용 (법무비, 중개비, 명도비, 인테리어비)으로 생각

ex. 낙찰가 5000이면 250 정도는 추가적으로 더 생각!

- 상업용 부동산 (상가/오피스텔)

. 낙찰가의 10%정도를 부대비용으로 생각 (아직 왜인지는 잘 모르겠다.)

 

 

 

유툽 영상을 보고 유투버 분이 말씀해주시는 '경매근육' 이라는 단어가 와닿았다. 

경매 근육을 어느정도 쌓아놓고 부동산의 잠정적 가치와 기대가치를 보고 투자를 한다면 돌발상황이 와도 덜 당황한다고 하는데, 근육이 많이 쌓이고 싶다.